2026 Kira Artış Oranı Rehberi: TÜFE, Yasal Sınır ve Uyuşmazlık

Kira sözleşmesinin yenilendiği ay yaklaşırken kiracı için en kritik soru ortaya çıkar: "Ev sahibim ne kadar artış isteyebilir?" Türkiye'de bu sorunun cevabı oldukça nettir ve kanunla sınırlandırılmıştır. Bu rehberde 2026 yılı koşullarında yasal kira artış oranını, TÜFE'nin rolünü, geçmişteki %25 sınırını ve anlaşmazlık durumunda izlenecek yolu sade biçimde anlatıyoruz.

Yasal Çerçeve: 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344

Konut ve çatılı işyeri kiralarında artış oranını düzenleyen temel hüküm, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesidir. Buna göre:

Tarafların kira sözleşmesinde anlaştığı yıllık artış oranı TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez.
Sözleşmede oran belirlenmemişse, artış oranı yine TÜFE 12 aylık ortalamasını esas alır.
Sözleşmedeki oran TÜFE'nin altındaysa, sözleşmedeki düşük oran uygulanır.
Sözleşmedeki oran TÜFE'nin üstündeyse, TÜFE oranı uygulanır.

Bu hüküm emredicidir; tarafların anlaşması ile geçersiz kılınamaz.

TÜFE 12 Aylık Ortalama Nedir?

TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi), tüketicilerin satın aldığı mal ve hizmetlerin fiyatlarındaki ortalama değişimi ölçer. 12 aylık ortalama, son 12 ayın aylık değişimlerinin aritmetik ortalamasıdır.

TÜİK her ay 3-5'i arasında bir önceki ayın verisini açıklar. Kira yenilemenizden bir önceki aya ait TÜFE 12 aylık ortalama oranı esas alınır.

Örnek: Sözleşmeniz Mart 2026'da yenilenecekse, Şubat 2026 sonu açıklanan TÜFE 12 aylık ortalama oranı (mart başında yayımlanır) uygulanır.

2022-2024 Geçici %25 Üst Sınırı

Pandemi sonrası yaşanan kira fiyat artışlarına karşılık, 7409 sayılı Kanun ile 11 Haziran 2022 - 1 Temmuz 2024 arasında konut kiralarındaki yıllık artış %25 ile sınırlandırılmıştır. Önemli notlar:

Yalnızca konut kiralarını kapsadı; işyerleri etkilenmedi.
1 Temmuz 2024 itibarıyla bu üst sınır sona erdi.
1 Temmuz 2024 sonrası yenilenen sözleşmeler yeniden TÜFE 12 aylık ortalama esasına döndü.

Eğer sözleşmeniz bu dönemde yenilenmişse, o yıl için artış oranınız %25'i aşamaz. Hesply Kira Artış Hesaplayıcısı tarihinizi otomatik kontrol eder ve uygun üst sınırı uygular.

Beş Yıllık Sürenin Aşılması

Kira ilişkinizin 5. yılı dolduğunda, taraflardan herhangi biri yeni kira bedelini mahkeme aracılığıyla belirletme hakkına sahiptir. Bu kurumun adı kira tespit davasıdır (TBK m.344/3).

Bu durumda TÜFE üst sınırı uygulanmaz.
Mahkeme; bölge fiyatları, emsal kiralar, kiralananın özellikleri ve hak/nesafet ilkesini esas alarak yeni kirayı belirler.
Yeni belirlenen kira, ilan tarihinden itibaren geçerli olur.

5 yıllık sürenin nasıl hesaplandığı sorulurken: sözleşmenin başlangıç tarihinden (genellikle ilk taşınma tarihi) itibaren 5 yıl ölçülür. Sözleşme tekrar tekrar yenilenmiş olsa bile ilk sözleşme tarihi esas alınır.

Sözleşmede Yazan Oran Daha Yüksekse

Kira sözleşmenizde "yıllık artış %50'dir" gibi bir madde varsa ve o sırada TÜFE 12 aylık ortalama %40 ise, TÜFE oranı uygulanır (m.344/2). Sözleşmedeki yüksek madde kanuna aykırı olduğu için kısmen geçersizdir.

Bu durumda kiracının yapması gereken:

Ev sahibine yazılı uyarı: "Yasal artış oranı %40'tır, sözleşmedeki %50 oran geçersizdir."
Yasal oran üzerinden artış yapan tutarı banka yoluyla ödeme.
Anlaşmazlık devam ederse Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açma.

Anlaşmazlık Halinde Pratik Adımlar

Yazılı iletişim: E-posta veya WhatsApp mesajlarıyla durumu kayıt altına alın. "Sayın ev sahibim, TBK m.344 uyarınca bu dönem için yasal artış oranı %X'tir; bu oran üzerinden yeni kirayı ödemeye devam edeceğim."
Banka yoluyla ödeme: Kira ödemelerini mutlaka banka aracılığıyla yapın (kira tutarı eskisi olsa bile). Bu, gelecekte ihtilaf çıkarsa kanıtınız olur.
Tahliye tehdidi: Ev sahibi tahliye etmekle tehdit ederse, kira tespit veya tespit-i delail davası açma hakkınız vardır.
Hukuki destek: Sulh Hukuk Mahkemesi'nde kira tespit davası açın. Avukat zorunlu değil ama tavsiye edilir.

Yabancı Para Cinsinden Sözleşmeler

85 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararı ile konut kira sözleşmelerinde döviz endeksli kira yasaklanmıştır. Mevcut döviz sözleşmeleri için:

Yıllık değer artışları yine TÜFE üst sınırı çerçevesinde olur.
Kura bağlı otomatik artış uygulanamaz.

İşyeri kiralarında bazı koşullarla döviz endeksli sözleşmeler hâlâ mümkündür; ancak TÜFE üst sınırı yine geçerlidir.

Kiracının Diğer Hakları

Yasal artış oranı dışında kiracının bilmesi gereken haklar:

Tahliye nedenleri sınırlıdır. Ev sahibinin keyfi tahliye hakkı yoktur. Tahliye sebepleri TBK m.350-354 ve özel yasalarda sayılmıştır (gereksinim, yeniden inşa, satış vb.).
Kira depozitosu sınırı: 3 aylık kirayı geçemez.
Tamirat ve onarım: Olağan yıpranma ev sahibine aittir; kiracı kullanım kusurundan doğan zararları öder.
Şehir değişikliği: Tayin gibi haklı sebeplerde 30 günlük bildirimle tahliye mümkündür (m.347/2).

Sonraki Adımlar

Hesply Kira Artış Hesaplayıcısı ile kendi durumunuza göre yasal artışı hesaplayın.
Güncel TÜFE verisi için TÜİK'in resmi sayfasını ziyaret edin.
Anlaşmazlık varsa bizimle iletişime geçebilir veya bir avukata danışabilirsiniz.

Bilgilendirme: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut uyuşmazlıklar için bir avukata ya da Tüketici Hakem Heyetlerine başvurun.