2026 Konut Kredisi Hesaplama

Konut Kredisi Nedir?

Konut kredisi, ev satın almak isteyenlere bankaların belirli faiz ve vade ile sağladığı, satın alınan konutun ipotekle teminat altına alındığı uzun vadeli kredidir. Türkiye'de 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ve ilgili yönetmeliklerle düzenlenmiştir.

Konut Kredisi Hesaplamasının Mantığı

Konut kredisi taksiti annüite formülüyle hesaplanır. Bu formülde aylık taksit vade boyunca sabit kalır ama bileşeni değişir:

• İlk aylarda: Taksitin büyük kısmı faizdir, küçük kısmı anaparayı kapatır.
• Vadenin sonuna doğru: Faiz yükü azalır, taksitin neredeyse tamamı anaparayı kapatır.

Formül: M = P × r × (1+r)^n / [(1+r)^n − 1]

Yan Giderler — Hesaba Dahil Olmayanlar

Hesaplayıcı sadece taksiti gösterir. Gerçek konut kredisinde aşağıdaki yan ücretler de ödenir:

• Dosya masrafı (banka bazlı ~1.500-5.000 TL)
• Ekspertiz/değerleme ücreti (~3.000-6.000 TL)
• İpotek tesis ve tapu masrafları
• DASK (zorunlu deprem sigortası) yıllık
• Konut sigortası (banka talep edebilir)
• Hayat sigortası (zorunlu değil ama bankalar genelde teklif eder)

Faiz Oranı Nasıl Belirlenir?

Bankaların ilan ettiği konut kredisi faizi tipik olarak aylık akdi faiz şeklindedir. Örneğin %2,99 aylık faiz, yıllık efektif olarak %42 civarına denk gelir (bileşik faiz etkisiyle). Hesaplayıcı her iki değeri de gösterir.

Faiz oranınızı etkileyen faktörler:

• Genel piyasa faiz oranları (TCMB politika faizi)
• Kredi vadeniz (uzun vadeli kredilerde daha yüksek)
• Gelir-borç oranınız ve kredi notunuz
• Bankayla mevcut ilişkiniz (maaş hesabı, KMH vb.)
• Verilen ek garanti (kefil, ek ipotek vb.)

Gelir-Borç Oranı

Türkiye'de bankalar genelde aylık net gelirinizin %35-40'ıkadar kredi taksidi onaylar. Mevcut diğer kredi taksitleriniz varsa toplam bu sınırı aşamaz. Yüksek gelirlilerde bu oran %50'ye kadar çıkabilir.

Örnek: Aylık net 40.000 TL geliri olan bir kişi için maksimum aylık taksit yaklaşık 14.000-16.000 TL.

Erken Ödeme Hakkı

6502 sayılı Kanun'un 37. maddesi uyarınca tüm tüketici kredilerinde erken ödeme hakkı vardır. Konut kredisinde:

• Kısmi veya tam erken ödeme yapılabilir.
• Banka, vadesi 36 ayı aşan kredilerde kalan vade üzerinden %2, 36 ayı aşmayanlarda %1erken ödeme tazminatı talep edebilir.
• Erken ödeme yapılan kısımdan elde edilen faiz indirimi, ödenen tazminattan büyükse yine de avantajlıdır.

Konut Kredisi vs İhtiyaç Kredisi

Sıkça Sorulan Sorular

Konut kredisi taksidi nasıl hesaplanır?

Konut kredisi taksiti annüite formülüyle hesaplanır: M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]. Burada P kredi tutarı, r aylık faiz oranı (yıllık / 12 / 100), n toplam vade ay sayısıdır. Sonuç sabit aylık taksittir.

Konut kredisinde BSMV ve KKDF var mı?

Hayır. 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu ve 88/12944 sayılı BKK uyarınca konut kredilerinde Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi (BSMV) ve Kaynak Kullanımını Destekleme Fonu (KKDF) uygulanmaz. İhtiyaç ve taşıt kredilerinde uygulanır (sırasıyla %5 ve %15).

Konut kredisi vadesi en fazla kaç yıl olabilir?

Bankalar genelde 5-25 yıl (60-300 ay) aralığında konut kredisi sunar. Uzun vadelerde aylık taksit düşer ama toplam ödenen faiz artar. 30 yıllık vade bazı bankalarda mümkündür.

Yan giderler nelerdir?

Bankaya göre değişen yan giderler vardır: dosya masrafı (genelde 1.500-5.000 TL), ekspertiz/değerleme ücreti (~3.000-6.000 TL), DASK ve konut sigortası, ipotek tesis ve fek masrafları. Bu hesaplayıcı sadece taksit ve faizi gösterir.

Faiz oranını nasıl seçmeliyim?

Bankaların güncel aylık konut kredisi faiz oranı için bankaların web sitesini veya hesaplayıcıların güncel verilerini kullanın. 2026 başında konut kredisi faizleri aylık %2-3 aralığındaydı; ekonomik koşullara göre değişir.

Erken ödeme yapabilir miyim?

Evet. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uyarınca konut kredisinde erken ödeme hakkı vardır. Bankalar erken ödeme tazminatı talep edebilir (kalan vadeye göre %1-2 oranında).

Anapara ödemesi neden başlarda düşük?

Annüite formülünde aylık taksit sabit kalsa da, ilk aylarda faiz yüksek anapara üzerinden hesaplanır ve taksitin büyük kısmı faize gider. Anapara azaldıkça aylık faiz düşer ve taksitin daha büyük kısmı anaparayı kapatmaya geçer. Sona doğru taksitin neredeyse tamamı anaparadır.

Konut kredisi alırken gelir-borç oranım ne olmalı?

Bankalar genelde aylık net gelirin maksimum %35-40'ı kadar taksit onaylar. Ev kredisi + diğer kredi taksitleri toplamı bu sınırı aşmamalıdır. Yüksek gelir-borç oranı kredi reddine veya yüksek faize neden olabilir.

Kaynaklar

• Mevzuat.gov.tr — 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun
• TCMB — Bankacılık veri ve politika faiz oranları
• BDDK — Tüketici kredisi düzenlemeleri