2026 Tapu Harcı Hesaplama

Tapu Harcı Nedir?

Tapu harcı, gayrimenkul devir-temlik işlemlerinde Devlet'e ödenen bir kamu alacağıdır. Yasal dayanağı 492 sayılı Harçlar Kanunu ve eki IV sayılı tarifedir. Tapu sicil müdürlüğünde akit kurulurken alıcı ve satıcı taraflarından ayrı ayrı tahsil edilir.

Tapu Harcı Oranı

Standart oran: her taraf için %2, toplam %4. Yani 3 milyon TL bedelli bir konut için:

• Alıcı harcı: 3.000.000 × %2 = 60.000 TL
• Satıcı harcı: 3.000.000 × %2 = 60.000 TL
• Toplam tapu harcı: 120.000 TL

Hangi Değer Üzerinden Hesaplanır?

Harç matrahı seçilirken beyan edilen satış değeri ile emlak vergisi rayiç değerinden yüksek olanı esas alınır. Vergi dairesi, satış değerinin emlak rayicinin altında olduğunu tespit ederse:

• Eksik harcı re'sen tarh eder
• %25 vergi ziyaı cezası kesilir
• Gecikme faizi işler

Bu yüzden satışta düşük bedel göstermek riskli ve cezalıdır; gerçek bedeli beyan edin.

Ek Maliyetler

1. Döner Sermaye Ücreti

Her tapu işlemi için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'ne sabit bir döner sermaye ücreti ödenir. 2026 yılı için yaklaşık 1.000-1.500 TL arasındadır ve her yıl güncellenir.

2. KDV (Yeni İnşaat / Firma Satışı)

Eğer gayrimenkul müteahhitten, kooperatiften veya ticari işletmeden alınıyorsa Katma Değer Vergisi (KDV) de uygulanır:

• Konut 150 m² altı: %1 KDV
• Konut 150 m² ve üstü: %20 KDV
• İşyeri (dükkan, ofis): %20 KDV
• Arsa/arazi (gerçek kişi): KDV uygulanmaz

İkinci el konut satışlarında (gerçek kişiden gerçek kişiye) KDV yoktur; sadece tapu harcı ve döner sermaye ödenir.

Pratik Bir Örnek

Diyelim ki 4.000.000 TL'ye 120 m² ikinci el bir daire alıyorsunuz ve harcı tek başınıza ödeyeceğinizi kabul ettiniz:

• Alıcı harcı (%2): 80.000 TL
• Satıcı harcı (size yüklenirse %2): 80.000 TL
• Döner sermaye: ~1.039 TL
• KDV: 0 (ikinci el)
• Toplam ekstra maliyet: ~161.039 TL

Tapu Harcı Nasıl Ödenir?

1. Tapu müdürlüğünden randevu alın (web tapu üzerinden veya ALO 181).
2. ivd.gib.gov.tr veya anlaşmalı banka şubelerinden harç tahakkukunu yapın ve ödeyin.
3. Ödeme dekontunu randevu günü tapu müdürlüğünde ibraz edin.
4. Akit imzalanır, tapu yeni sahibe devredilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Tapu harcı nedir ve ne kadardır?

Tapu harcı, 492 sayılı Harçlar Kanunu uyarınca gayrimenkul devir-temlik işlemlerinde tahsil edilen bir kamu alacağıdır. Satış değeri üzerinden alıcıdan %2, satıcıdan %2 olmak üzere toplam %4 oranında alınır.

Tapu harcı hangi değer üzerinden hesaplanır?

Beyan edilen satış değeri ile gayrimenkulün emlak vergisi rayiç değerinden YÜKSEK OLANI esas alınır. Eğer satış değeri rayiç altında beyan edilirse vergi dairesi cezalı tarhiyat yapabilir.

Tapu harcı kim öder?

Yasal olarak alıcı ve satıcı kendi paylarını öder (%2 + %2). Ancak uygulamada taraflar genellikle anlaşır: çoğu satışta tüm harcı alıcı üstlenir veya yarı yarıya bölüşülür. Bu bir özel hukuk meselesidir; tapuda her iki tarafın da harcı ödenmesi gerekir.

Tapu harcına ek olarak hangi ücretler var?

Tapu döner sermaye ücreti (2026 için yaklaşık 1.039 TL), eğer alım yeni inşaattan veya firma satışından yapılıyorsa KDV (konut 150 m² altı %1, 150 m² üstü ve işyerleri için %20), ve varsa noter işlem ücretleri ödenir.

Konut KDV oranı nasıl belirlenir?

1 Nisan 2022 sonrası konut satışlarında 150 m² altı için %1, 150 m² ve üstü için %20 KDV uygulanır. Net alan (eklentiler hariç brüt-net) kullanılır. İkinci el satışlarda KDV genellikle uygulanmaz (gerçek kişi alışında).

Tapu harcı nasıl ödenir?

Harç ödemesi tapu randevusundan önce vergi dairesinin online sisteminden (ivd.gib.gov.tr) veya anlaşmalı banka şubelerinden yapılır. Tahakkuk fişi tapuda işlem sırasında ibraz edilir.

Tapu harcı taksitle ödenebilir mi?

Hayır, tapu harcı peşin olarak ödenir. Ancak büyük tutarlar için kredi kartıyla tek çekim veya bankaların sunduğu tapu kredisi seçenekleri kullanılabilir.

Düşük beyan etme cezası nedir?

Satış değeri emlak vergisi rayicinin altında beyan edilirse, vergi dairesi rayiç bedel üzerinden eksik harcı re'sen tarh eder. Ek olarak %25 vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi uygulanır. Bu yüzden gerçek satış değerini beyan etmek önemlidir.

Kaynaklar

• Mevzuat.gov.tr — 492 sayılı Harçlar Kanunu
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü — döner sermaye ücretleri ve randevu
• İnteraktif Vergi Dairesi — harç tahakkuk ve ödeme